La búsqueda de capital privado para levantar un parque de viviendas de alquiler asequible en un momento de crisis de acceso está centrando buena parte de los esfuerzos del Instituto de Crédito Oficial (ICO). Este lunes, poco después de que el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, anunciara que el fondo soberano España Crece, gestionado por el ICO, financiará la construcción de 15.000 viviendas al año, el presidente de dicho organismo, Manuel Illueca, tenía agendada una reunión con un fondo extranjero para presentarle las ventajas de invertir bajo el paraguas del banco público.
El mensaje de Sánchez fue claro: inversores privados sí, especulación no. Pero Illueca tiene la compleja misión de aterrizar esa idea, no siempre obvia, de qué rentabilidad es justo que obtengan. De que salgan los números dependerá, en buena medida, el éxito o fracaso de la ambiciosa movilización de capital privado que pretende el Ejecutivo, de 9.000 millones de euros, frente a los 14.000 millones que aportaría el ICO entre fondos propios y deuda. Hasta que no se pongan sobre la mesa, nada garantiza que las estimaciones se cumplan.
El banco público puede asumir rentabilidades muy por debajo del mercado para que las promociones salgan adelante, porque su cometido está ligado al impacto social de las operaciones, y de momento la morosidad es baja y no preocupa. Pero esa lógica sin ánimo de lucro no se aplica para el sector privado. Por ello, los incentivos son clave: aunque los vencimientos medios de deuda del ICO son de 20 años, también ofrece plazos más largos, de hasta 40 años, a los inversores a los que presta, lo que permite que el alquiler asequible sea viable porque reparte en más años el precio de adquisición de las viviendas. Además, el organismo contempla conceder quitas de deuda si se satisfacen determinados requisitos.
Así lo explica el máximo responsable del ICO. “Está previsto que haya tramos no reembolsables en su deuda, en su financiación. Cuando la obra esté terminada, haya un grado de ocupación razonable y los inquilinos cumplan los criterios de elegibilidad, podemos aplicar un descuento en la deuda. Nos planteamos que haya un componente de deuda y uno de subvención. Que si cumples determinadas condiciones haya una quita parcial“, revela.
El mandatario considera que la medida puede marcar la diferencia para atraer a un sector privado sin el cual cualquier intento de paliar la crisis de vivienda tomará mucho más tiempo. “Va a suponer un cambio muy relevante para los promotores de vivienda en alquiler social, donde hay una tensión entre los precios de renta a los que aspiramos y los costes de construcción de la vivienda. La manera de cerrar la brecha entre los dos es este tramo no reembolsable que podemos acordar en la misma operación de financiación”.
Junto a la capacidad o no de movilizar recursos privados, otra incógnita son los plazos: el compromiso de 15.000 viviendas nuevas al año sí tiene fechas definidas, pero no las tienen la movilización de esos 23.000 millones, que se citan como objetivo a medio plazo. “No será en dos años, eso no es viable”, aclara Illueca. Al tratarse de préstamos a muy largo plazo, la deuda irá acumulándose y creciendo en el balance del ICO, pero sin una meta temporal.
Aunque el lanzamiento del fondo soberano le ha dado nuevos bríos a la idea, el ICO no empieza de cero. Ya contaba con una línea específica dotada con 4.000 millones de euros para elevar el parque de vivienda en alquiler social o a precio asequible que ha impulsado la creación de 7.000 viviendas, por lo que ya conoce a los actores del sector, sabe de sus necesidades y está en contacto con ellos desde hace tiempo. El propósito es crear una industria solvente de construir para alquilar (build to rent) que en el futuro funcione con menos oxígeno público, porque el objetivo no es sustituir al sector privado.
La puesta de largo de España Crece, además de proporcionar nuevos recursos financieros, eleva la presión para obtener resultados, al fijarse esa aspiración de 15.000 viviendas por año. Medible, y por tanto, susceptible de atraer críticas si no se alcanza.
Otra de las cuestiones a examen será el reparto geográfico de esas viviendas. El ICO se apoyará en las entidades financieras para aprovechar su capilaridad por todo el territorio español, pero no está obligado a que se repartan de manera equitativa, lo que puede generar grandes desequilibrios. En cualquier caso, confía en que la demanda de gobiernos regionales y ayuntamientos interesados en que se financien promociones en suelo público animen la construcción en todo el país.